环球观热点:二手房中介费下调 受益的又是谁?

来源:澎湃新闻时间:2023-10-08 14:58:06


(资料图片)

2023年9月,北京链家下调了二手房中介费。据《北京日报》报道,调整后北京链家的房产经纪服务费的收费标准,将从原来的房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。北京链家此前的收费标准,是房屋成交总价的2.7%,包含2.2%的居间服务费和0.5%的保障服务费。

此外,北京链家此次还将过去的“单边收佣”收费模式改为“双边收佣”,不再像过去那样由购房者一方支付全部中介费,而是改为买卖双方共担,买房人和卖房人各支付房屋成交总价的1%。

中介存在的意义在于撮合潜在买卖双方,提高市场交易效率,增加房产的可流通性。由于住房产品的个性化,以及交易的低频特性,买卖并不容易达成。稍微了解经济学的都知道,税费能够“转嫁”,实际付费的人,并不一定是税费的最终承担者。那么二手房中介费,最终到底由谁承担呢?下调税费,受益的又是谁?

对这个问题的不同回答,是辨别房地产专业水准的试金石。多数人也许都会回答,这个问题很简单,由谁承担主要取决于二手房市场供求。如果是卖方市场,则主要由买方承担,反之则主要由卖方承担。可惜,这是一个对房地产问题想当然而得出的答案,实际上是将一般商品的供求规律强行套用在了房地产上。对于一般商品来说,供求关系决定了供求双方的税费转嫁能力,从而有不同的最终承担者。

但对于北京这类高房价城市的房地产而言,中介费的承担者则只有卖方一个。或者说,无论中介费如何涨跌,买方的实际支付额都是一样的,但卖方实际拿到的钱并不一样。比如说,在卖方付费的条件下,中介费在原基础上涨一倍,房价也不会因此进一步上涨,因为房价已经达到了买方承受能力的上限,转嫁也就无从谈起。甚至,对于北京市场这类高房价城市而言,建筑成本的涨跌,也是由卖方完全消化的。砖头涨价一倍,房价不会因此上涨。反之,砖头降价50%,房价也不会因此下降。

2023年7月24日,中共中央政治局会议指出,要“切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”,首次提出了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。在市场下行阶段,市场对交易税费的承受能力下降。下调二手房中介费,有利于降低交易成本、活跃市场,从而也有利于市场平稳。这是二手房中介费用下调的大背景。2023年5月8日,住建部、市场监管总局印发《关于规范房地产经纪服务的意见》,其中提出房地产经纪机构要合理降低买卖和租赁经纪服务费用,引导由交易双方共同承担经纪服务费用。降低交易税费,也是当前市场形势下的一种政策导向。

至于表面上中介费由谁支付,则是一种市场营销策略,并不改变费用的最终归属。在以前卖方市场的背景下,住房供不应求,中介费由买方支付,有利于获取房源。在目前买方市场下,将部分中介费由买方改由卖方承担,有利于获取客源、调动买方积极性。而在高端房市场,由卖方完全付佣,就是在以往也是很常见的。

标签: 中介费 卖方 市场 并不

责任编辑:FD31
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